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[内容预览] 2007年大连高端物业回顾与展望一、优质写字楼市场1.甲级写字楼集中区域西扩，年度新增供应量略有增长大连传统中央商务区位于中山区的人民路两侧，东至港湾广场，西至中山广场的区域。近几年由于人民路沿线土地开发利用的局限性，新供应量较少。而在中山广场至希望广场段的中山路区域，随着天安国际大厦、希望大厦等项目逐步投入使用，商务配套得以完善，该区域已经成为人民路的延伸，使得传统商务区的外围沿中山路向西延展，直至希望广场。新增供应方面，2007年大连优质写字楼市场只有希望大厦一个项目投入使用，为市场带来近9万平方米新增供应量，供应量比上一年度增加1.4万平方米，市场存量面积达到113万平方米。2.房地产、金融及信息技术类企业租赁需求增长显著2007年大连优质写字楼市场年度吸纳量为6.6万平方米，其中房地产、金融及信息技术类企业需求增长较为显著。近年大连房地产业投资热度不减，包括华润置地、友巢房屋等在内的多家国内外知名房地产企业相继进入大连，推动了优质写字楼市场的吸纳。华润置地在世界贸易大厦租赁1186平方米，友巢房屋在天安国际大厦租赁整层，面积达到1342平方米。另外，随着国际资本由一线城市到二线城市的战略转移，金融企业的发展速度明显加快，扩张势头显著。兴业银行入驻希望大厦，租赁面积近4300平方米。大连银行在天安国际大厦扩租780平方米。IT及软件开发业经过几年的快速成长已经逐步成为大连的支柱产业之一，写字楼租赁需求增长也较为明显。截至2007年四季度，优质写字楼市场总体空置率为18.2%，比三季度下降1.8个百分点，与去年同期空置率基本持平。分区来看，受新增供应项目吸纳速度的影响，中山路区域空置率最高，达到32.7%。相比较而言，人民路区域的出租情况比较稳定，甲级写字楼供不应求的现象依然存在，空置率维持在8.2%。3.优质写字楼平均租金微幅上涨2007年四季度，大连优质写字楼市场租金水平保持稳定，平均租金为每月每平方米63.71元人民币，环比上季度略增0.25%，比去年同期增长0.71%。其中甲级写字楼平均租金为每月每平方米91.37元人民币，环比增长0.70%。分区域来看，集中了3个甲级写字楼项目的中山路区域仍以每月每平方米90.71元人民币的高租金领跑于各个区域。其次为人民路区域，平均租金每月每平方米59.89元人民币。4.销售市场较为平淡，优质写字楼以租为主相对于住宅市场而言，大连写字楼市场销售并不十分活跃，在售优质写字楼项目较少，且大部分进入尾盘阶段。写字楼物业购买者多以自用为主，投资目的购买者较少。写字楼开发商逐渐重视长期持物业有对维持物业品质、规范统一管理的重要性。开发商统一持有优质写字楼物业将是主流的发展趋势。5.星海湾及东港成为未来供应的热点区域根据目前施工进度判断，2008年大连优质写字楼市场新增供应面积约39万平方米。未来供应主要分布在中山路、星海湾及东港三大区域，这三个区域2008年供应的比例分别占到18%、77%和5%。根据政府对星海湾金融商务区的规划，该区域未来3年内将陆续启动包括国际金融中心、国泰环球金融中心在内的5个写字楼项目。随着周边配套环境的逐步完善，该区域将逐步成为大连现代金融业发展的新载体。除此之外，按照东港规划，未来的东港将被打造成为集办公、娱乐、五星级酒店、高档住宅为一体的多功能综合性新港区，堪比香港维多利亚港。据预测，2008年起该区域的土地将陆续进入招拍挂程序，届时可能将有新的写字楼用途地块被出让，未来的发展空间也值得期待。二、优质零售物业市场1.新增供应持续短缺，存量面积逐步被消化截至2007年四季度，大连优质零售物业市场上已经连续11个季度没有优质零售物业落成，长期的供应短缺使得较多空置面积逐步被消化。目前，大连优质零售物业市场存量面积71万平方米。随着部分经营较差的零售物业相继歇业，市场上优质零售物业过剩的局面逐步被扭转，但现有零售物业间竞争依旧激烈。2.需求与供给存在结构性偏差经过三年的调整期，优质零售物业供应量饱和的现象基本得到缓解，但有些大型购物中心仍有部分位置欠佳的空置面积亟待消化。另一方面，国内外高档品牌商在大连开店的脚步也在加快，需求有所增长。但由于供需之间的结构性偏差比较明显，尚有许多品牌还在等待更为适合的物业。新进品牌商对店铺的位置及面积均有严格要求，而目前市场的大部分空置面积无法迎合品牌商的要求，导致需求未能得到有效缓解，年度市场总体吸纳量仅为9984平方米。玛花纤体在百年城租赁约400平方米，马克华菲旗舰店在天兴罗斯福购物中心首层开业，租赁面积约495平方米。3.租金逐步走高，空置率持续下降2007年四季度大连优质零售物业首层平均租金每天每平方米26.16元人民币，比上季度增长2.98%，同比增长7.24%。二层平均租金每天每平方米元人民币，同比增长1.89%。零售物业品牌升级频繁。新增供应量的短缺继续促使整体空置率下降了个0.4百分点至1.8%。大商集团旗下零售物业营业额再创新高，集团年营业额达502亿元。大型购物中心租户经营状况较前两年略有好转。4.大宗零售物业投资交易活跃2007年投资银行及零售物业开发商纷纷来连寻找投资机会，大宗零售物业投资交易异常活跃。成功收购或参股零售物业的投资商已有三家。其中香港利福集团以7.5亿元人民币的总价收购包括大连、哈尔滨、青岛
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